Instalar cámaras en el portal, el garaje o las zonas comunes de una comunidad de propietarios es una decisión que mejora la seguridad, pero que también obliga a cumplir varias normas. Las imágenes de las personas que entran y salen son datos personales, y la forma de aprobar la instalación, de colocar las cámaras y de guardar las grabaciones está regulada.
En esta guía reunimos lo que debe saber cualquier presidente, administrador o vecino antes de dar el paso: qué normas intervienen, cómo se aprueba la instalación en junta, qué obligaciones asume la comunidad, qué se puede grabar y qué no, qué derechos tienen las personas grabadas y qué consecuencias puede tener hacerlo mal.
Qué normas regulan las cámaras en una comunidad
La videovigilancia en comunidades de propietarios no depende de una única ley. Intervienen varias normas que buscan equilibrar la seguridad de todos con la intimidad de cada uno.
Ley de Propiedad Horizontal
Es la ley que ordena las relaciones entre propietarios y la forma de adoptar acuerdos. Es la que marca cómo debe aprobarse en junta la instalación de un sistema de videovigilancia, ya que no es una obra imprescindible para la conservación del edificio, sino un servicio que se añade.
Reglamento General de Protección de Datos (RGPD)
El RGPD es la norma europea de protección de datos. Las imágenes que captan las cámaras se consideran datos personales, así que su tratamiento debe respetar sus principios: licitud, transparencia y minimización de datos, es decir, grabar solo lo necesario para la finalidad de seguridad.
Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD)
Es la ley española que desarrolla el RGPD. Junto con el reglamento europeo, es la referencia que hay que cumplir para que las cámaras comunitarias sean legales: qué se puede enfocar, cómo se informa y durante cuánto tiempo se conservan las imágenes.
Ley de Seguridad Privada
Regula las actividades de seguridad privada, entre ellas la instalación de sistemas de videovigilancia. Por eso es importante que la instalación la realice una empresa habilitada para este tipo de trabajos y que cumpla los requisitos técnicos correspondientes.
La Agencia Española de Protección de Datos
La AEPD es el organismo que vela por el cumplimiento de la normativa de protección de datos en España. Publica criterios y orientaciones sobre el uso de cámaras y sobre la información que hay que dar a las personas grabadas, y es también la autoridad que puede sancionar. Ante una duda concreta, sus guías son una buena fuente de consulta.
Cómo se aprueba la instalación en la comunidad
El acuerdo en junta de propietarios
El primer paso es siempre el acuerdo de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal exige para la instalación de videovigilancia el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Una simple decisión de la presidencia o del administrador no basta.
Para que la votación salga adelante con información suficiente, conviene llevar a la junta un proyecto claro:
- los motivos de la instalación (robos, vandalismo, ocupación, control de accesos);
- qué zonas se van a vigilar y cuántas cámaras se prevén;
- las características técnicas del sistema y cómo se almacenarán las grabaciones;
- el coste estimado de la instalación y del mantenimiento, y cómo se repartirá;
- quién tendrá acceso a las imágenes y en qué casos.
El acuerdo debe quedar reflejado en el acta de la junta.
La notificación a los propietarios ausentes
Una vez adoptado el acuerdo, hay que comunicarlo a los propietarios que no asistieron a la reunión, por ejemplo por correo electrónico o por carta certificada. Los ausentes disponen de 30 días para manifestar si están de acuerdo o no. Si en ese plazo no se oponen, su voto se computa como favorable, lo que puede ayudar a alcanzar la mayoría necesaria.
No hace falta el consentimiento individual de cada vecino
Cuando la grabación se limita a las zonas comunes, con su finalidad de seguridad y con los carteles informativos colocados, no se requiere el consentimiento individual de cada vecino: basta con el acuerdo formal adoptado en junta.
La elección de la empresa instaladora
Con el acuerdo aprobado, llega el momento de elegir quién hará la instalación. Más allá del precio, conviene:
- comprobar que la empresa está habilitada y tiene las acreditaciones necesarias;
- pedir referencias de trabajos en otras comunidades de propietarios;
- solicitar presupuestos detallados a varias empresas y compararlos con calma;
- confirmar que el instalador conoce las exigencias de protección de datos, porque la ubicación y la orientación de las cámaras son decisivas para cumplir la ley.
Obligaciones de la comunidad como responsable del tratamiento
La comunidad de propietarios es la responsable del tratamiento de las imágenes. Eso implica adoptar las medidas necesarias para que los datos estén seguros y se usen solo para la finalidad acordada.
Registro de actividades de tratamiento
La comunidad debe documentar el tratamiento de las imágenes en un registro de actividades de tratamiento, que tiene que estar a disposición de las autoridades si lo requieren. Como mínimo debe recoger:
- la finalidad del tratamiento (seguridad de las zonas comunes);
- las categorías de datos personales que se almacenan;
- las medidas de seguridad aplicadas para proteger la información.
Carteles informativos
Es obligatorio informar de la existencia de las cámaras mediante carteles visibles. Deben colocarse en los accesos principales, en las entradas y salidas y en los lugares donde estén las cámaras, de forma que cualquier persona sepa que entra en una zona videovigilada antes de ser grabada. Los carteles deben indicar:
- que la zona está videovigilada y con qué finalidad;
- la identidad del responsable del tratamiento, es decir, la comunidad de propietarios;
- un modo de contacto para ejercer los derechos;
- la referencia a la normativa de protección de datos.
Acceso y custodia de las imágenes
El acceso a las grabaciones debe estar restringido. Normalmente lo tienen el presidente, el administrador o las personas autorizadas expresamente, como el técnico contratado. Cualquier otro vecino no puede ver las imágenes cuando quiera. Es recomendable fijar por escrito un protocolo interno que diga quién puede acceder, en qué supuestos y cómo se deja constancia de cada consulta.
Las imágenes solo pueden cederse a los juzgados o a las fuerzas de seguridad cuando lo soliciten formalmente en el marco de una investigación.
Plazo de conservación
Por regla general, las grabaciones no pueden conservarse más de un mes (30 días). Si recogen un incidente que deba investigarse o aportarse a un procedimiento, se conservan el tiempo necesario para ello. Pasado el plazo, lo práctico es que el grabador sobrescriba o borre automáticamente las imágenes antiguas para no acumular datos innecesarios.
Qué se puede grabar y qué no
Zonas permitidas
Las cámaras solo pueden captar zonas comunes de la comunidad, como:
- entradas y salidas del edificio y el portal;
- pasillos y vestíbulos;
- jardines o patios compartidos;
- accesos a garajes y trasteros.
Incluso dentro de las zonas comunes, la grabación debe ser necesaria y proporcionada a la finalidad de vigilancia. Poner más cámaras de las necesarias no mejora el cumplimiento; al contrario.
Zonas prohibidas
Las cámaras nunca deben enfocar espacios privados: el interior de las viviendas, sus puertas, ventanas o terrazas privativas, ni propiedades ajenas a la comunidad. Un ejemplo habitual de conflicto es la cámara de la entrada que, por su ángulo, capta de forma constante la puerta de un vecino: esa captación puede vulnerar su derecho a la intimidad.
La vía pública
En principio, una cámara instalada en un espacio privado no puede grabar la calle, las aceras ni las entradas de otros inmuebles. Solo se admite captar una franja mínima de la vía pública cuando es imprescindible para vigilar un acceso propio, como la puerta del garaje, y siempre en la medida estrictamente necesaria. Algunos ayuntamientos y comunidades autónomas tienen además requisitos propios para cámaras cerca de accesos exteriores, por lo que conviene consultar la normativa municipal antes de instalar.
Derechos de las personas grabadas
Vecinos, visitantes y trabajadores que aparecen en las grabaciones mantienen sus derechos de protección de datos:
- Acceso: pueden pedir información sobre las imágenes que se han recogido de ellos y sobre la finalidad del tratamiento.
- Rectificación: pueden solicitar la corrección de datos inexactos.
- Supresión: pueden pedir que se eliminen sus imágenes cuando no deban conservarse.
- Oposición: en determinadas circunstancias pueden oponerse al tratamiento de sus datos.
La comunidad debe tener previsto cómo atender estas solicitudes, a través del contacto que figure en los carteles, y quién se encarga de responderlas.
Medidas de seguridad para proteger las grabaciones
Proteger las imágenes forma parte de la obligación legal, no es un extra técnico:
- Seguridad física: el grabador y los discos deben estar en un lugar cerrado, al que solo accedan las personas autorizadas.
- Seguridad técnica: contraseñas robustas, cifrado en el almacenamiento y la transmisión, y actualizaciones de software que corrijan vulnerabilidades. El acceso remoto mal protegido es una puerta abierta a terceros.
- Formación: quienes gestionan las grabaciones deben saber cómo cambiar contraseñas, revisar los registros de acceso, descargar un fragmento cuando lo pida la autoridad y respetar los derechos de los vecinos.
Consecuencias de no cumplir la normativa
Saltarse estas obligaciones tiene un coste que va más allá de lo económico:
- Sanciones administrativas de la Agencia Española de Protección de Datos, cuya cuantía depende de la gravedad de la infracción.
- Indemnizaciones a los propietarios cuyos derechos se hayan vulnerado.
- Obligación de retirar o modificar las cámaras que graban indebidamente, por ejemplo las que captan la vía pública o viviendas, con el gasto que supone rehacer la instalación.
- Pérdida del valor de las grabaciones: las imágenes de una instalación ilegal pueden no servir como prueba cuando más se necesitan.
- Conflictos entre vecinos y un clima de desconfianza que complica las decisiones futuras de la comunidad.
Buenas prácticas para una videovigilancia legal
- Contar con asesoramiento en protección de datos y en Ley de Propiedad Horizontal antes de llevar la propuesta a la junta.
- Contratar una empresa habilitada que se ocupe tanto de la parte técnica como de la orientación correcta de las cámaras y de la cartelería.
- Revisar periódicamente el sistema: estado de las cámaras, actualización del software, encuadres que no hayan cambiado y borrado automático en plazo. Un plan de mantenimiento preventivo facilita mantener el cumplimiento con el paso del tiempo.
- Reevaluar el sistema cuando cambien las necesidades de la comunidad, por ejemplo si se añaden cámaras en el garaje o se activa el acceso remoto.
- Informar a los vecinos de los objetivos y los límites del sistema y designar con claridad a los responsables.
Preguntas frecuentes
¿Basta con que lo decida el presidente?
No. La instalación debe aprobarse en junta de propietarios con la mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas, y el acuerdo debe constar en el acta y comunicarse a los ausentes.
¿Puede un vecino ver las grabaciones cuando quiera?
No. El acceso está restringido a las personas autorizadas. Un vecino sí puede ejercer su derecho de acceso a las imágenes en las que aparece, dirigiéndose al responsable que figura en los carteles.
¿Cuánto tiempo se guardan las imágenes?
Por regla general, un máximo de un mes. Solo se conservan más tiempo las que recogen un incidente que deba investigarse o aportarse a un procedimiento.
¿Se puede grabar la puerta del garaje si da a la calle?
Sí, siempre que la cámara capte únicamente la franja de vía pública imprescindible para vigilar ese acceso y no grabe la calle ni otros inmuebles.
¿Qué deben decir los carteles?
Que la zona está videovigilada, la finalidad, quién es el responsable del tratamiento y cómo ejercer los derechos, con referencia a la normativa de protección de datos.
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